Voor Nederlandse residenten valt buitenlands vastgoed in box 3 van de inkomstenbelasting. De systematiek is in 2025 op twee punten aangescherpt: nieuwe forfaitaire rendementen, en een belangrijk arrest van de Hoge Raad over de berekening van het werkelijk rendement.
Box 3 in 2025: forfaitair én werkelijk rendement
Sinds 2023 berekent Nederland box 3 op basis van een forfaitair rendement per categorie. Voor 2025 zijn de percentages:
- 1,44 % voor banktegoeden
- 5,88 % voor overige bezittingen (waaronder vastgoed)
- 2,62 % voor schulden
Sinds het Kerst-arrest (24 december 2021) en de daaropvolgende rechtspraak kunnen belastingplichtigen die door de forfaitaire regeling worden benadeeld een beroep doen op het werkelijk rendement. De Belastingdienst hanteert daarvoor sinds 2024 een afzonderlijke formuliering.
Hoge Raad-arrest 18 juli 2025: buitenlands vastgoed apart
Op 18 juli 2025 oordeelde de Hoge Raad dat opbrengsten uit buitenlands vastgoed niet worden meegenomen in de berekening van het werkelijk rendement in box 3 — voor zover Nederland op basis van het belastingverdrag aftrek ter voorkoming van dubbele belasting moet verlenen. Concreet: de huurinkomsten uit een Spaans appartement tellen niet mee bij het bepalen of het werkelijk rendement gunstiger uitkomt dan het forfait, omdat Spanje primair heffingsrecht heeft.
Voor de flat-rate-systematiek geldt iets anders: het buitenlandse vastgoed telt wél mee als bezitting in box 3. Vervolgens past Nederland een vermindering toe via de proportionele aftrekmethode, gebaseerd op het aandeel van het buitenlandse vermogen in het totale box 3-vermogen.
Dit dualiteitsprincipe heeft tot gevolg dat Nederlanders met aanzienlijk buitenlands vastgoed soms gunstiger uitkomen dan onder de oude regels — zo blijkt uit een analyse van TaxLive.
Hoe wordt buitenlands vastgoed gewaardeerd?
De Belastingdienst hanteert de waarde in het economische verkeer (WEV) per 1 januari van het belastingjaar. Voor verhuurd vastgoed geldt een aftrek wegens verhuurd zijn, gebaseerd op de leegwaarderatio. Een taxatierapport van een lokale, onafhankelijke taxateur is in praktijk leidend.
Belastingverdragen — geen dubbele heffing
Nederland heeft met vrijwel alle Europese landen belastingverdragen gesloten. Het uitgangspunt: vastgoed wordt belast in het land waar het is gelegen ("situsbeginsel"). Nederland verleent vrijstelling via de proportionele aftrekmethode.
Voorbeeld: een Nederlander met €500.000 banktegoeden en €1.500.000 buitenlands vastgoed (totale box 3-basis €2 miljoen) krijgt 75 % van de box 3-heffing teruggegeven via de objectvrijstelling. De netto Nederlandse heffing valt daarmee voor het buitenlandse deel weg — Spanje of Portugal heft zelf via IRNR/IRPF.
Aangifteplicht in twee landen
Buitenlands vastgoed schept aangifteplicht in beide landen. In het bestemmingsland geldt doorgaans een eigen aangifte voor verhuurinkomsten en/of vermogen (in Frankrijk: IFI; in Spanje: IRNR; in Portugal: declaratie via Modelo 3 voor niet-residenten). De Nederlandse Belastingdienst kijkt naar de wereldwijde positie.
Wat zijn de aandachtspunten
Eigendomsstructuur. Vastgoed via een buitenlandse vennootschap (SCI in Frankrijk, sociedad limitada in Spanje) verandert de fiscale behandeling fundamenteel — vaak ongunstiger voor Nederlandse residenten. Raadpleeg vooraf een internationaal belastingadviseur.
Schulden gekoppeld aan het vastgoed. Een hypotheek op een tweede woning telt voor box 3 mee als schuld, ongeacht of de hypotheek bij een Nederlandse of buitenlandse bank loopt.
Valutaverschillen. Voor vastgoed in Zwitserland of het Verenigd Koninkrijk speelt valutaverschil een rol. De waarde wordt jaarlijks omgerekend naar euro's per 1 januari.
Erfopvolging. Buitenlandse erfwetgeving wijkt sterk af. Frankrijk en Spanje hanteren bijvoorbeeld dwingende erfregels die Nederlandse testamenten overrulen — tenzij in het testament expliciet voor Nederlands recht is gekozen onder de Europese Erfrechtverordening.
Dit artikel is informatief en bevat geen belastingadvies. De box 3-systematiek is sinds 2022 onderhevig aan continue rechtspraak; de hier beschreven regels weerspiegelen de stand op publicatiedatum. Raadpleeg voor uw specifieke situatie altijd een gekwalificeerd belastingadviseur.
Bronnen: Belastingdienst — box 3 · Belastingdienst — belastingverdragen · Hoge Raad arrest 18 juli 2025 · TaxLive analyse · Europese Erfrechtverordening