De Spaanse vastgoedmarkt liet in 2025 een opmerkelijke versnelling zien. Volgens het Spaanse statistiekbureau (Instituto Nacional de Estadística, INE) steeg de transactiegebaseerde Housing Price Index in het vierde kwartaal van 2025 met 12,9 % ten opzichte van een jaar eerder — bestaande bouw met 13,1 %, nieuwbouw met 11,2 %. Op kwartaalbasis lag de stijging op 1,8 %.
Vraag naar woningen blijft stevig
Het herstel volgt op een periode van prijsstagnatie tussen 2008 en 2015. Sindsdien is de vraag in Spanje structureel gegroeid, gedreven door binnenlandse koopkracht en aanhoudende belangstelling vanuit het buitenland. CaixaBank Research spreekt in haar marktrapport over een nieuwe expansieve fase van de Spaanse woningmarkt, met een toenemend aanbodtekort in de grote steden.
Buitenlandse kopers: 13,52 % van de markt
In Q4 2025 vertegenwoordigden buitenlandse kopers ruim 24.200 transacties — 13,52 % van alle geregistreerde woningaankopen. Op rolling-twaalfmaands-basis kwam het aandeel uit op 13,82 %, iets lager dan een jaar eerder (14,60 %). De daling is volgens de Spaanse Asociación de Registradores niet het gevolg van afnemende buitenlandse vraag, maar van een sneller groeiende binnenlandse markt.
Regionale verschillen
Spanje is niet één markt maar drie. Madrid en Barcelona functioneren als institutionele centra met hoge prijzen per vierkante meter en stabiele professionele huurinkomsten. De Costa del Sol, de Balearen en de Canarische Eilanden trekken vooral vakantie- en lifestyle-kopers; verhuur is hier seizoensgebonden met hogere brutorendementen. Het Spaanse binnenland en kleinere kuststeden vormen de derde categorie, met lagere instapprijzen en sterkere prijsstijgingen op procentuele basis.
Aandeel Britse, Duitse en Franse kopers
Volgens de Asociación de Registradores zijn Britten al jaren de grootste groep buitenlandse kopers, gevolgd door Duitsers en Fransen. Nederlanders staan stabiel in de top tien. Marokkaanse en Roemeense kopers vormen aparte segmenten, vaak gericht op residentiële vastgoed in tweede-rijbestemmingen.
Wettelijk kader voor buitenlandse kopers
Spanje hanteert in beginsel geen beperkingen op vastgoedaankopen door buitenlandse particulieren of bedrijven. Een Spaans fiscaal nummer (NIE) is verplicht voor de notariële akte. Voor niet-EU-kopers geldt sinds januari 2025 dat aanvullende controles op de herkomst van middelen van toepassing zijn — een gevolg van de aangescherpte AML-richtlijnen op Europees niveau.
Belastingen op transactie en eigendom
Bij aankoop van bestaande bouw geldt overdrachtsbelasting (ITP) van 6 tot 10 procent, afhankelijk van de regio. Nieuwbouw valt onder 10 % btw plus 1,5 % zegelrecht (AJD). De jaarlijkse onroerendezaakbelasting (IBI) ligt doorgaans tussen 0,4 en 1,1 procent van de catastraal-waarde. Verhuurinkomsten worden voor EU-residenten belast tegen 19 %, voor overige niet-residenten tegen 24 %, conform het Impuesto sobre la Renta de no Residentes. Bij verkoop is de vermogenswinstheffing afhankelijk van de bezitsperiode en residentenstatus.
Wat zegt de markt voor 2026
CaixaBank verwacht voor 2026 een voortzetting van de prijsstijgingen in een gematigder tempo, met sterke onderliggende fundamenten. De ECB-rentepauze van december 2025 — depositorente op 2,00 % — bevestigt het einde van de rentecyclus voorlopig. Lagere financieringskosten ondersteunen de Spaanse hypotheekmarkt, die in 2025 een opvallend herstel toonde met meer hypotheekverstrekkingen dan in 2024.
Dit artikel is informatief van aard en bevat geen beleggings- of fiscaal advies. Marktcijfers zijn gebaseerd op publieke bronnen die op het moment van publicatie beschikbaar waren.
Bronnen: INE · CaixaBank Research · Agencia Tributaria · European Central Bank