Wie in Portugal vastgoed koopt, krijgt te maken met drie hoofdbelastingen: de overdrachtsbelasting (IMT), de jaarlijkse onroerendezaakbelasting (IMI) en het zegelrecht (Imposto do Selo). Voor grotere portefeuilles komt daar een aanvullende belasting (AIMI) bij. Buitenlandse kopers betalen dezelfde tarieven als Portugese ingezetenen — er is geen tariefdifferentiatie op residentenstatus voor IMT, volgens de PwC Tax Guide Portugal 2025.
IMT — overdrachtsbelasting
De IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) wordt geheven bij eigendomsoverdracht en kent een progressief tarief. Voor woningen loopt het tarief in 2025 op tot 10 % voor bedragen boven €1.128.287, met een gereduceerd tarief van 8 % voor de tussenschijf €324.058–€648.022 en lagere tarieven daaronder. Bedrijfsvastgoed wordt vlak belast tegen 6,5 %, landelijk vastgoed tegen 5 %.
De IMT wordt berekend over de hoogste van twee waarden: de transactieprijs of de fiscale waarde van het vastgoed (Valor Patrimonial Tributário, VPT). De officiële tarieftabellen worden gepubliceerd door de Autoridade Tributária e Aduaneira.
IMI — jaarlijkse onroerendezaakbelasting
De IMI is de jaarlijkse gemeentelijke vastgoedbelasting. In 2025 ligt het tarief voor stedelijk vastgoed tussen 0,3 en 0,45 procent, voor landelijk vastgoed vlak op 0,8 procent. Het exacte tarief wordt door de gemeente vastgesteld; Lissabon hanteert bijvoorbeeld 0,3 %, kleinere gemeenten zitten doorgaans hoger.
Eerstewoning-eigenaren kunnen onder voorwaarden een tijdelijke vrijstelling van drie tot acht jaar krijgen, afhankelijk van de VPT en de gezinssituatie. Buitenlandse kopers met een tweede woning in Portugal komen niet in aanmerking voor deze vrijstelling.
Imposto do Selo — zegelrecht
Naast IMT geldt een eenmalig zegelrecht van 0,8 % over de transactiewaarde. Dit is een afzonderlijke heffing die in dezelfde notariële akte wordt afgewikkeld.
AIMI — vermogensheffing op grote portefeuilles
Voor particulieren met een totale VPT boven €600.000 geldt de aanvullende AIMI. Het tarief is 0,7 % over het deel tussen €600.000 en €1.000.000, en 1 % over het deel tussen €1.000.000 en €2.000.000. Boven €2 miljoen is het tarief 1,5 %. Vennootschappen die vastgoed houden, betalen AIMI vanaf de eerste euro tegen 0,4 %, oplopend in dezelfde brackets.
Verhuurinkomsten
Niet-residenten worden in Portugal belast over verhuurinkomsten. De standaard heffing is 28 % over de netto-inkomsten, met de optie om te kiezen voor het zelfstandig regime tegen 25 %. Aftrekbaar zijn onder meer onderhoudskosten, IMI, en notariskosten. Het volledige overzicht staat op het Portaal van de Portugese Belastingdienst.
Belastingverdrag Portugal–Nederland
Het bilaterale verdrag tussen Portugal en Nederland voorkomt dubbele heffing op vastgoedinkomsten. Het uitgangspunt: vastgoed wordt belast in het land waar het is gelegen. Nederland verleent vrijstelling op de eigen heffing via de proportionele aftrekmethode in box 3 (zie ook ons artikel over box 3 en buitenlands vastgoed).
Einde NHR-regime
Het bekende Non-Habitual Resident-regime is per 2024 grotendeels gesloten voor nieuwe aanvragers. Bestaande beschikkingen blijven onder voorwaarden in werking. Sinds 2024 hanteert Portugal het IFICI-regime (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação), dat fiscaal aantrekkelijke voorwaarden biedt voor specifieke beroepen — een nauwer omschreven opvolger van NHR.
Praktische punten
- Een Portugees fiscaal nummer (NIF) is verplicht voor elke vastgoedtransactie.
- Niet-EU-kopers wijzen vaak een fiscaal vertegenwoordiger aan, ook al is de wettelijke verplichting daartoe sinds 2022 versoepeld.
- IMT en zegelrecht moeten vóór de notariële akte zijn voldaan.
Dit artikel is informatief van aard. Belastingregels en tarieven kunnen wijzigen. Raadpleeg voor uw specifieke situatie altijd een belastingadviseur die bekend is met Portugees en Nederlands fiscaal recht.
Bronnen: Autoridade Tributária e Aduaneira · PwC Tax Guide Portugal 2025 · Verdrag Portugal–Nederland