De Griekse vastgoedmarkt staat al sinds 2018 in de schijnwerpers, gedreven door een sterk economisch herstel, hernieuwde toeristische vraag en een van de meest aantrekkelijke verblijfsregelingen in Europa. In 2024 herzag de Griekse regering het Golden Visa-programma in twee tranches; de gewijzigde regels zijn relevant voor elke buitenlandse koper die overweegt te investeren.
De vastgoedmarkt in Athene
Volgens de Bank of Greece zijn de woningprijzen in Griekenland sinds 2018 elk jaar gestegen. De groei is geconcentreerd in Athene en de toeristische eilanden. Athene-centrum noteert volgens het Hellenic Statistical Authority (ELSTAT) gemiddelde prijzen van circa €2.300 per vierkante meter — ruim onder vergelijkbare West-Europese steden.
In Mykonos, Santorini en delen van Kreta liggen de prijzen aanzienlijk hoger, gedreven door internationaal toerisme en gelimiteerd aanbod. De Eurostat House Price Index plaatst Griekenland in de hoge middenmoot van Europa qua jaarlijkse prijsstijging.
Het herziene Golden Visa programma
Het Golden Visa is van oudsher een van de motoren achter buitenlandse vraag in Griekenland. In 2024 voerde de Griekse regering een tweetraps hervorming door waardoor de drempels per regio sterk uiteenlopen.
Sinds 1 september 2024 gelden de volgende minimuminvesteringen, zoals bevestigd door Henley & Partners en de Investment Migration Council:
- €800.000 in Attica (waaronder Athene), Thessaloniki, Mykonos, Santorini en alle eilanden met meer dan 3.100 inwoners. De woning moet minimaal 120 vierkante meter zijn en in één eenheid worden gekocht.
- €400.000 in alle overige regio's, eveneens met een minimum van 120 vierkante meter per eenheid.
- €250.000 voor specifieke projecten: ombouw van commercieel naar residentieel gebruik, of restauratie van geregistreerde monumenten. Deze categorie geldt onafhankelijk van de locatie.
De vergunning is geldig voor het hele Schengengebied en kan voor familieleden tot de derde graad worden aangevraagd. Een minimum verblijf in Griekenland is niet vereist, anders dan in vergelijkbare programma's.
Belastingen op Grieks vastgoed
De overdrachtsbelasting bij bestaande bouw is laag: 3,09 % van de transactiewaarde. Voor nieuwbouw geldt 24 % btw, met een tijdelijke vrijstelling die door de regering meermaals is verlengd — momenteel tot eind 2025. De jaarlijkse ENFIA (vergelijkbaar met IBI/IMI) wordt geheven op basis van de objectieve waarde.
Verhuurinkomsten worden progressief belast: 15 % tot €12.000, 35 % tot €35.000 en 45 % daarboven. Voor buitenlandse residenten bestaat het non-domiciliated regime, waarbij tegen een vaste jaarlijkse heffing van €100.000 wereldwijd inkomen wordt belast.
Toeristische verhuur
Griekenland kent een groeiende kortdurende verhuursector. Volgens Enterprise Greece ontving het land in 2024 meer dan 35 miljoen toeristen — een record. Mykonos, Santorini en Kreta realiseren in het hoogseizoen brutorendementen van 6 tot 12 procent op goedgelegen objecten. Gemeenten in toeristische gebieden hebben recent extra registratievereisten ingevoerd voor vakantieverhuur, mede onder druk van de Europese Commissie.
Praktische aandachtspunten
- Een Grieks fiscaal nummer (AFM) is voor elke aankoop verplicht.
- Een Griekse bankrekening is in praktijk noodzakelijk voor transactiebetalingen.
- Notariële kosten en advocaatkosten lopen samen op tot circa 2 procent van de transactiewaarde.
- Voor niet-EU-kopers gelden in grenszones aanvullende verklaringen.
Dit artikel is informatief. Tarieven, drempels en regelgeving rond Golden Visa-programma's wijzigen regelmatig. Raadpleeg voor uw specifieke situatie altijd een Griekse advocaat of belastingadviseur.
Bronnen: Bank of Greece · ELSTAT · Henley & Partners — Greece Golden Visa · Investment Migration Council · AADE · Enterprise Greece